一、案例：

小娟要向小華買一塊地，雙方已談好買賣價金及付款方式，並約定在某年十二月二十五日簽約。不料，十二月二十四日下午小娟發生車禍，被送到醫院就診，醫生說小娟必須留院觀察，導致小娟無法於翌日與小華簽約。於是小娟就委託小明第二天代理她與小華簽約，並以電話通知小華。

第二天小明與小華順利完成簽約手續，小明也代理小娟付了頭期款。過了一個星期，小娟要求小華辦理土地過戶登記，小華卻拒不辦理，因為期間有人出更高的價錢向小華買這塊地，小娟可否依據買賣契約請求小華辦理土地過戶登記？

二、法律    解析：

法律行為分為債權行為與物權行為。債權行為成立後，可以請求債務人履行物權行為。所以，買賣契約成立後，債務人不履行買賣契約約定的內容，債權人可以訴請債務人履行。換言之，如果買賣契約根本不成立，債權人就無權依據買賣契約請求債務人履約。因此，本件的關鍵在於買賣契約是否有效成立。

按八十八年四月二十一日修正之民法第五百三十一條規定：「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」

換言之，以授與代理權之方式，委任他人處理法律行為，苟該法律行為，依法應以文字為之，則代理權之授與，亦應以文字為之。次按民法第八百六十條規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之設定。」故以移轉不動產物權為目的之物權契約，應以書面為之。再按法律行為，不依法定方式者，無效，民法第七十三條前段定有明文。

我國民法將契約分為債權契約與物權契約，不像外國立法例有認為物權之設定並非契約，而係單獨行為，因此不動產買賣契約既然係以移轉不動產（包括土地、房屋）為目的之契約，應係兼具債權契約及物權契約之性質，所以委任代理人簽訂不動產買賣契約，應取得授權人之書面授權，如果僅有口頭授權，並不生效。

所以，本案小明既未取得小娟之書面授權，所代理簽訂之不動產買賣契約無效，小娟無權要求小華辦理過戶登記。

另要說明的是，現行民法來自歐陸，起草於大陸卻施行於台灣，所呈現之規範內容係彰顯主流價值卻忽略特殊族群之生活習慣，尤其屬於南島民族之原住民傳統生活習慣，與漢民族截然不同，因此，在原住民間發生土地買賣糾紛時，是否全無條件適用現行民法，例如：原住民關於土地之買賣，並無簽訂書面之習慣，其中一位原住民與另一住原住民約定買賣土地，且有證人證明確時有此約定內容，則當出賣土地之原住民拒絕履約時，買受土地之原住民是否因該買賣契約不符現行民法規定無效，而不得請求履約？即有商榷之餘地。此乃因傳統習慣與現行民法之規範發生衝突時，是否應該被優先適用的問題。

這又涉及到「傳統習慣」如何認定的問題。台灣原住民現被認定的有十三族，各族各有不同的傳統習慣，而現行對傳統習慣較有系統的文獻資料，僅有中央研究院翻譯日本殖民時期調查著作的「番族習慣調查報告」，但因漢民族長期的同化政策，各族間早已逐漸失去傳統習慣，是否可以拿之前的調查報告來作為現在原住民傳統習慣之認定依據，亦不無疑問。至於現在許多學術機構受原住民委員會委託所作之田野調查告，大多訪問自原住民部落之耆老，彼等之陳述是否現狀相符，均仍有探討之餘地。