記者田德財／報導

 

人人都有買屋的機會，政府告訴大家，買屋前應注意事項有那些，其中包括買屋前準備、用印（備證）時應注意事項、買屋階段須知、完稅時應注意事項、不動產交易安全、交屋時應注意事項、買屋安全必讀、售後服務、簽約時應注意事項、找合法地政士代理登記，讓您產權有保障。

 

◎屋前準備

 

選擇購買區域 ，一般而言，每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境，不管您選擇哪裡，在選購區域上需考量的基本因素有週邊環境、價位及交通便利性等，茲說明如下：

 

一、地段：選擇好地段，在未來需轉手或做出租用途時會較容易，如車站、公園附近等地段。

 

二、未來增值性：可選擇公共建設附近，如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃區，其增值性較高。 人口快速增加區域，房屋之需求相對增加，增值空間亦相對增加。

 

三、學區：一般來說好的學區附近通常是一屋難求，而且價格往往超出市場行情。

 

四、生活機能：需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要，另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。

 

五、價位評估：買房子不能一時衝動，需考慮貸款及償還能力才可，所以需事前評估自己的購屋能力（如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等），再依能力範圍內選擇房子。

 

六、交通便利性：交通在都會區是個令人頭痛的問題，因此在購屋時需考慮其交通的便利性，其考量重點建議如下：

 

通勤時間：一般而言控制在卅分鐘內最佳。

 

換車次數：最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉乘。

 

候車時間：候車時間不宜過長，最好能選擇班次及車次多者較能節省候車時間。

 

多元的交通工具：除了自用車之外最好能有二種以上的交通工具可選擇，如捷運、公車或火車等。

 

◎蒐集市場資訊

 

行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃，一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等，藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失；另有關優惠貸款的內容也需同時進行蒐集了解，一般來說政府為提高購買力，均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用（如政府優惠房貸、青年首購優惠等），一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。

 

◎財務能力規劃

 

在經過區域評估及蒐集市場資訊後，應可初步訂出心中欲購買之房屋區域及價位，即可針對資金來源、費用支出進行您的財務規劃，以衡量自己購屋能力的依據及參考值。

 

資金來源：一般而言分為自備款及資金籌措二方面。

 

●可準備之自備款：預售屋：通常為總價款之一成。中古屋：通常為總價款之三成。

 

●不足資金之籌措：銀行貸款保險公司貸款、標會、借貸。

 

◎費用支出

 

一般而言可分為買屋稅費及其他費用，說明如下：

 

契稅：稅費率（以下同）買賣6%、計算公式為（以下同）契價×6%。

 

印花稅：1/1000、公契價款×0.1%。

 

登記規費：1/1000、建物核定契價×0.1%、土地申報地價×0.1%。

 

所有權移轉登記代書費：土地一筆或建物一棟：每件9000~12000 元（各家稍有不同）。

 

設定登記代書費：一個順位 3000~5000 元

 

其他費用：貸款徵信查詢費、火險保費。

 

仲介費：若是委由仲介公司服務需加收成交價格的仲介服務費，收費先詢價，避免糾紛。

 

◎買屋階段須知

 

決定購買管道：目前一般的購屋途徑不外乎自行購買、透過不動產經紀業及建設公司等，不論您選擇何種方式均有其優點及風險，茲說明如下：

 

一、自行購買；優點是，不必支付仲介服務費：風險是，必須花費許多時間在尋找房屋資料、不具專業知識者需承擔較大之交易風險、必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業。 

 

二、不動產經紀業：優點是，擁有數量龐大物件量，選擇性多。擁有專業經紀人及專業代書與之配合，交易安全較有保障。大都與銀行往來密切，可替客戶爭取較優惠之房貸利率。大品牌之公司大多擁有完整之資源支援，可滿足消費者的資訊需求。代辦各項相關事務，節省客戶的寶貴時間。風險是，必須支付仲介服務費、需慎選有品質、有口碑之合法房屋仲介、代銷經紀業，以防被不肖業者欺騙、需慎防廣告跨大不實之問題、若為廣告屋尚需負擔建商之風險。

 

三、建設公司：優點是，若有關係較有議價之空間、不必支付仲介服務費。風險是，需承受建商之經營風險、需慎選財務優良及有口碑之建設公司。

 

◎如何看房子

 

在完成購屋前準備（區域選定、蒐集資訊及財務能力試算）、積極透過管道找房子後，看房子可說是很重要的。畢竟一棟房子可能會花掉您一輩子的積蓄，因此需仔細勘查目標房屋的周邊環境及屋況，而且需於不同時間內多看幾次才下決定，下列僅提供看房子三大技巧以供參考：

 

多看幾戶：購屋是人生一大件事，最好能挪出時間來耐心看屋及多看幾戶，切忌只看一次就進行斡旋下訂動作，再針對個別屋況（建材、格局、是否有瑕疵等）進行比較後再決定斡旋的標的物。

 

晚間看屋：晚間是家人團聚活動的主要時間，因此晚上看屋是決對需要的，利用晚上可對住家環境的寧靜程度、社區治安的安全性及出入鄰居是否複雜等作進一步的了解，這些在白天是較無法觀察的，因此建議您千萬不要省略晚上看屋的步驟。

 

雨後看屋：利用雨天或大雨後看屋，可看出房屋潛在的問題（如牆壁及屋角是否滲水、排水是否順暢及住家附近是否會積水等問題），這些問題在天氣良好時較不易察覺，若您購買的是中古屋更需注意屋主是否已先做表面處理以遮蔽瑕疵，因此除了仔細查看外另可要求仲介公司提供漏水保固的服務以保障您的購屋權益。

 

 

 

（未完待績：資料來源為中央主管機關，僅供參考不具證明效力，詳細資料內容以主管機關解釋為準）。