土地買賣契約

土地買賣一般分三期款：

1. 簽約暨交付過戶相關文件

2. 完稅暨申辦過戶

3. 完成過戶暨點交

以上可視實際需求調整修改（也有人拆再細分四次，把簽約收訂跟過戶文件交付分開，或完稅與申辦過戶分開），如果沒有貸款就分3,3,4或3,4,3或4,3,3，如果有貸款會把貸款放在尾款付。

如果對方開支票付款且代書又是對方找的（通常也是買方找代書），建議印鑑證明交付放到第二階段辦理過前，頭款票期一定不能太久，最好是即期票，避免萬對方跳票無法兌現時，所有過戶文件已經在對方找的代書手上，如果是現金支付那就沒問題。

付款時程押日期要以各相關手續所需時程配合，一般完稅約3~7天，除非是要申請農地農用免稅證明就會比較久。

完稅證明拿到後，過戶就3天可以完成。

不過一般土地買賣都會要求鑑界點交土地，鑑界就要看地政事務所承辦業務量來安排時間，時程看每家地政事務所不一定，但通常最多１個月內可以排到。

如果你們土地被佔用（鄰房，既成道路等無法輕易排除）或已知面積坪數有差異（例如因河道變更變少了），而你們也告知對方狀況（當然價格是以此條件雙方同意下），要在合約中寫明以土地現況點交，佔用與坪數差異不扣錢（或多少比例以上才扣錢）。

補充1：

土地增值稅如果有的話，最好是讓買方去付，再由第二期或第三期款去扣除，這樣才不會收頭款之後，還要拿錢去付土增稅，萬一對方反悔不買時，通常，訂金可以沒收（通常是買賣不成仁義在，原金退還，代書費、規費等相關費用對方負責最省事），可是對方一定不會甘心，可是你又拿去繳土地增值稅，就算等退稅下來也是兩三個月後的事，這期間也不可能有錢退給他，所以，讓買方去付最省事。

補充2：

履約保證可以找平常有在往來的銀行問看看，不然土銀跟一銀應該也都有在做，直接找銀行問最快，仲介或代書也是要銀行辦理，他們只是代為申請而已。