◎議價注意事項
出價前應衡量自備款及貸款成數,並估算每月房貸金額,量力而為。賣方與仲介簽訂之價格分為底價及開價二種,買方出價達賣方底價即為成交。不論要約書或購買意願書,買方皆不得任意取消出價。
◎簽訂不動產買賣契約書:詳閱契約書內容。瞭解買賣雙方稅費負擔方式。確認相關契約皆有經紀人審閱簽章。確認辦理過戶的地政士為合格業者。
◎常見與仲介有關的房地買賣糾紛 常見與仲介有關的房地買賣糾紛:定型化契約審閱期法制與糾紛、斡旋金與內政部版「要約書」選擇與確認、物之瑕疵保責任與請求權時效、各種房屋瑕疵(漏水、凶宅、海砂、幅射…等)與處理、不動產不實廣告。
◎房地產坪數爭議、不動產仲介服務報酬爭議、房地產買賣與公寓大廈、房地產買賣與違建。保證貸款80%VS貸款不足以現金補足、「現況交屋」是什麼?房地產買賣與停車位。
◎契約審閱權定型化契約管制:定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款,凡以定型化契約條款作為契約內容之契約,稱之為定型化契約。
一、定型化條款:企業經營者「單方+預先」擬訂之契約條款。
二、定型化契約:含「定型化條款」 +「一對多」關係之契約 =>定型化條款+個別磋商條款+「一對多」
三、原則:消保法第11條,定型化契約條款應「本著平等互惠原則」;條款不明確時,應為消費者有利之解釋。
契約審閱權常見糾紛探討:第11條之1明定,契約簽訂前,消費者「應有30日以內之合理期間,供審閱全部條款內容」,違者,消費者得主張該契約條款不構成契約內容(無效)。消保法第12條,違反誠信並顯失公平者無效。
四、常見爭議類型:
1.本契約於中華民國_年_月_日經買方攜回審閱_日(契約審閱期間至少五日)買方簽章:XXX。賣方簽章:XXX。
A.仲介倒填日期。 B.仲介未告審閱期之權。 C.審閱期間不足。D.契約載明延後生效。 E.先給影本。 F.審閱權可以拋棄嗎?
※ 消費者常於簽章後主張不知定型化契約之內容,並主張契約效力等問題,但恐有困難!故勿隨便簽章!
◎契約審閱權(續)審閱期拋棄
可以嗎?
一、法院對於消費者放棄行使契約審閱期之效力,原則上仍以是否對 ,原則上仍以是否對消費者顯失公平及誠信原則就個案情形,例如消費者放棄之動機為何?消費者是否在已充分瞭解契約條款內容情況下放棄?消費者是否出於自願或者在別無選擇之下所放棄?仲介業者是否有妨礙消費者審閱契約之行為?為具體判斷。
二、消費者自願放棄行使契約審閱期權利尚多為事實審法院所肯認,然近來在保護消費大眾權益及消費意識抬頭底下,最高法院見解對於違反契約審閱期之解釋越趨嚴格應可預見(例如最高法院98年台上字第168號判決:「…次按企業經營者於其所提供之定型化契約中,加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款,按其情形顯失公平者,…,該條款應屬無效者, 仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間足夠之契約審閱期。