資料來源：新北市政府地政局講稿（中華民國不動產仲介商業同業公會全國聯合會法規顧問劉漢）

整理：記者田德財

◎常見房屋瑕疵：

海砂屋之一：

定義：預拌混凝土中氯離子含量超過每立方公尺0.3公斤。

1、民國83.7.21前並無標準；

2、民國83.7.22：A.作耐久環境考量構造物0.3Kg/M3；一般構造物0.6Kg/M3。

3、民國87.6.25 CNS3090 0.3Kg/M3 （參考值）

4、91年12月9日CNS14702「硬固水泥砂漿及混凝土中酸溶性氯離子含量試驗法」及 CNS14703 「硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯化物含量試驗法」兩種國家標準，

現象：牆壁油漆剝落 ： ，有白色結晶物；牆壁、樓板有裂縫、滲水；樓板混凝土已有裂縫，且有銹水由裂縫流出的痕跡。

海砂屋之二：

由來：使用未經處理或處理不完全之海砂或水或其他因素。影響：加速腐蝕鋼筋、造成混凝土剝落及損害房屋結構。案例：1.偽造檢驗證明.2.檢體自送案.3.賣海砂屋詐欺罪案

建議：

1.不動產現況說明書中常載有民國87.6.25後以 CNS3090標準0.3Kg/M3為準；之前則以0.6Kg/M3為準。

2.若於87.6.25後檢測值介於 87.6.25後檢測值介於0.3~0.6Kg/M3間如何處理 0.3~0.6Kg/M3間如何處理？宜事先約定或加註解約條款。

3.注意鋼筋腐蝕情形 4.注意檢驗證明 5.懷疑就檢測。

4.檢測方法可以CNS14702及CNS14703兩種國家標準為之。

5.是否影響結構安全並非全以上開標準據，但法院.

輻射屋之一：定義：所謂「輻射屋」，指的是蓋房子的鋼筋或其他鐵材、鐵件受到輻射污染。

由來：鋼筋製造過程中受污染。

檢測：行政院原子能委員會或其他認可檢測單位或其他經認可之檢測單位。

注意：民國71至73年建造之建物（建照），其使用執照核發日在71年11月至75年1月之間者應特別注意查詢

輻射屋之二：影響：受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對人體造成傷害，人體在不必要的輻射暴露下可能增加致癌機率。

補救方法：依污染程度作鐵件或鋼筋之抽換，或拆除。

案例：非結構體鐵件污染、鉛板隔遮隱瞞。

建議：1.一定要上網查詢。2.要問屋主、確認並簽名。3.向管委會或附近鄰居查詢。

4.必要時申請檢測。5.加註解約條款或屋主保證條款。

凶宅之一：何者為凶宅：自殺？他殺？意外？服藥過量致死？樓梯間死？屋頂墜落？

一、委託約範本「不動產標的現況說明書」項次11內容，本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」

二、內政部 97.7.24 內授中辦地字第 97.7.24 內授中辦地字第0970048190號函復仲介公會全聯會略以 0970048190號函復仲介公會全聯會略以現況說明書上所稱凶宅係指：

1.賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分 (包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓 )；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 (即未陳屍於專有部分)。內政部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。

4.「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，尚無強制性， 一併敘明。

凶宅之二：法院實務窺探（判決二則）：

1.「按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，至於凶宅之定義，依目前經紀公司之規範，係指『曾發生凶殺或自殺致死之情事』之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接『物理性』之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負 ，在心理層面上亦會造成相當大的負面影」。

2.又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，不動產經紀業者又多屬區域商 圈經營，對於區域內之 ，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息;至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。

凶宅之三： 

案例: A.枯骨乾屍案 B.浴缸猝死案 C.頂樓加蓋自殺案。枯屍案：A.造成新聞事件 A 、B.影響房地交易格、交易安全、C.影響買方購屋意願者 C ，應誠實告知。

『凶宅』法律責任：『凶宅』為物的瑕疵，得請求減少價金或解除契約。賣方及仲介應善盡注意或告知義務，蓄意隱瞞，可能構成刑事詐欺罪。賣方、經紀業（加盟總部？）、經紀人員均應負連帶賠償責任。

建議：1.詢管委會、鄰居、鄰里長、警局、查『凶宅網』。2.賣方保證於其所有權期間內無『凶宅』事故？