文：花蓮地方法院庭長湯文章

整理：記者田德財

一、    案例：

        縣政府因興辦公共工程，依法徵收小明的土地，但縣政府於徵收並完成補償後，卻漏未知地政機關辦登記。小明發現這件事實，就將土地賣給阿文，並完成過戶登記。後來，政縣府發現這塊地有徵收的事實，就通知地政機關於土地登記簿謄本標示部註記該筆土地業經辦理公告徵收，禁止移轉及設定負擔。嗣阿文要將這筆土地再賣給阿山，欲辦理過戶登記時，遭地政機關拒絕，地政機關的拒絕有無理由？

二、    解析：

        本案涉及土地登記公信力的問題。按土地徵收時，自直轄市或縣（市）徵收主管機關為徵收公告（土地法第二百二十七條、土地徵收條例第十八條）之日起，即對被徵收土地發生禁止移轉、設定負擔及增加地上物等限制土地權利之法律效力（土地法第二百三十二條、土地徵收條例第二十三條）。

直轄市或縣（市）徵收主管機關應於公告徵收時，同時囑託該管登記機關於被徵收土地登記簿註記徵收公告日期及文號（土地徵收條例施行細則第二十四條）。另被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於補償費發給完竣時終止，需用土地人同時取得土地所有權（土地法第二百三十五條、土地徵收條例第二十一條）。

因此，本案中縣政府於徵收補償費領竣時，即取得土地之所有權。惟因漏未通知地政機關辦理登記，導致真正土地所有權人與登記名義人不符之情形。但由於徵收主管機關並未使登記機關在小明土地之登記簿上，註記土地徵收之情事，致小明仍得以將土地移轉登記予阿文，由於土地法第四十三條規定，土地登記有絕對效力，

因此，阿文基於法律行為（買賣）而取得小明之土地所有權，除非真正所有權人縣政府能夠證明阿文為惡意（即明知該筆土地已被徵收），否則阿文取得土地所有權，應受土地法第四十三條關於登記公信力規定之保護。

此外，土地徵收公告時，徵收主管機關應同時囑託該管登記機關於被徵收土地登記簿註記徵收公告日期及文號，由於被徵收上地發生禁止移轉、設定負擔等權利限制之法律效力，係基於徵收公告之行政處分而發生，並非登記簿上徵收公告之註記，因此，該項註記之法律性質，一般認為屬事實行為（觀念通知）。

換言之，登記簿上之徵收註記應屬事實關係之登記事項，與登記公信力之保護無涉。可是徵收公告已發生限制人民處分土地權利之效力，卻遺漏註記，於阿文取得土地所有權之後再予補記，將發生限制阿文之權利為移轉、設定負擔之效果，所以，這種註記亦應屬於土地登記公信保護之範籌，阿文取得之權利既受登記公信力保護，則原徵收公告之效力不及於阿文，縣政府嗣後再通知土地登記機關於土地登記簿補記徵收註記，就原土地徵收而言，並無實盜，卻限制善意第三人阿文之權益，應不得為之。