資料來源：新北市政府地政局講稿（中華民國不動產仲介商業同業公會全國聯合會法規顧問劉漢） 

整理：記者田德財

◎仲介服務報酬（服務費）仲介報酬

 標準：

一、經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。

二、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六 或 一個半月之租金 或 一個半月之租金。

三、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍。

四、違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於「加計利息」後加倍返還支付人。

五、委託契約範本第11條規定：有下列情形，視為受託人已完成仲介之義務，仲介業得請求一次支付約定之服務報酬：1.委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。2.簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（即若無無效或得撤銷情形時，除非另有特約，居間人報酬請求權並無影響）。3.受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後

二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成

交者，不在此限。

◎房地產買賣與公寓大廈 房地產買

 賣與公寓大廈：

一、規約與分管：A、規約係指區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。B、有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之 。C、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、管理費：A.管理費係公共基金之一種，依區分所有權人會議決定之規約內容繳納之。B.前手欠繳管理費，房屋承受人是否須承擔，依新修訂公寓條例24條規定，C.新所有權人應查明規約並於繼受後，遵守規約之約定三、實務上認為後手無繼受前手欠費之義務？但仍應查明，先預扣 。

建議：

1、仲介及買方須查明規約內容。

2、規約規定必須遵守。

3.規約訂明禁止養狗、禁止裝鐵窗…效力如何？

◎房地產買賣與違建 房地產買賣與違

 建違章建築；

一、建築管理實施後未依法申請建照或未經許可而擅自建築者稱之。

二、台北市於84.1.1以後新產生之違建，隨報隨拆，之前者緩拆。

三、新北市(台北縣)於81.01.10以前建造完成並符合台灣省違章建築拆除

認定基準者緩拆，……. 目前放寬比照台北市辦理？

四、民國96年12月，據報載台北縣擬訂自治條例放寬，後無下文？

違建類別：A.屋頂 B.法定空地 C.夾層屋 D.露台 Ｅ.其他（農地、空地）違建。

實務趨勢：舊違建從寬，新違建從嚴，司法爭訟多。建議：告知、丈量、分價、簽認、拍照。

◎保證貸款VS貸款不足，以現金補足：

1.貸款未達80％解約，此80％有否包含信用貸款？

2.A.額度(成數)、年限、利率、違約金 →與個人信用有關。B.製作假契約→仲介、代書、買賣當事人，或均有事。C.仲介負有調查義務（購買能力、履約能力）

3.常見貸款盲點 3.常見貸款盲點：A.貸款綁保險？B.利息繳款延誤，視為提前到期 ？C.額度不足，增加保證人？D.提前清償有違約金？E.利率區隔不同時間;優惠利率有期間限制？

建議：

1.先約定貸款不足時處理方式：如解約條款等。誠信為本，圓滿解決。

◎「現況交屋」是什麼現況？

一、委託約或買賣契約記載「以現況交屋」，是何意 ？

1.簽約時之現況？交屋時之現況？合於正常使用之現況？

2.有否包含瑕疵之現況？（若瑕疵未約定排除）。

3.現況有人使用或被占用（含部份被占用或佔用他人）。現況內有裝璜、固定物、半固定物，是否包括在內？

建議：「以現況交屋」以何時、何種現況為準？是否有瑕疵擔保排除之意思 ？是否包括裝璜、固定、半固定物及家具在內，應清楚記明。

◎房地產買賣與停車位 房地產買賣與

 停車位：

一、依產權：可區分為：有單獨所有權狀及無獨立權狀之停車位。

二、依構造：可分為平面式（升、坡）及機械式（升、坡）車位。

三、法定停車位與獎勵停車位：

法定停車位：在80年9月18 後 通常無所有權狀；不可讓售予非區分所有權人。

獎勵停車位：可能有或無所有權，獎勵停車位係依政府相關獎勵法規所增設，需提供公眾使用 (但自己亦可使用)，有獨立權狀者可讓售予非區分所有權人。

四、變造車位：1.縮小車位、2.違規加設車位、3.平面車位變機械車位。

五、車位尺寸：A.車位室內:2.5m×6 m、 B.縮小車位:2.25m×5.75m、C.機械車位:2.2m×5.5m淨高1.8m

六、建議：注意丈量，以免無法使用。 2.注意使用權與所有權可能析離。3.無編號車位須注意分管契約，向管委會查詢協議書或相關資料。