資料來源：新北市政府地政局講稿（中華民國不動產仲介商業同業公會全國聯合會法規顧問劉漢） 

整理：記者田德財

◎「斡旋金」與內政部版「要約書」：

一、購屋消費者可以選擇不付斡旋金，而以簽「要約書」取代。

二、「斡旋金」與內政部版「要約書」之區別與效力 」之區別與效力：

1. 買方「要約書」生效時點—賣方承諾並送達買方。

2. 買方斡旋轉定金生效時點：賣方承諾時？承諾送達買方時？

3. 買方簽要約書，仲介不得收錢，否則違反公平法。

4. 斡旋金或要約書有否審閱期？

三、1.注意要約與斡旋契約之生效時點。

2. 斡旋金名稱雜亂（如:購買意願書、議價保證金、附條件定金…）。

3.注意斡旋期間、退斡條件、期間內撤回負擔及取得收據。

四、承諾後反悔，常有法律責任，應誠信處理。

 仲介業者在向購屋人提出斡旋金要求時，應同時告知亦得選擇簽署內政部版「要約書」及二者之區別及其替代關係，且經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。

未告知選擇：

 林XX於從事房仲交易提出斡旋金要求時，未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，隱瞞重要交易資訊而使交易相對人與之交易，足以影響交易秩序之欺罔行為，…應立即停止前述違法行為，併處新臺幣15萬元罰鍰。

收斡旋金墊底（隱瞞己收斡旋 （隱瞞己收斡旋）：

 某房仲隱瞞有一買方已簽署「斡旋金收據」並支付30萬元斡旋金之資訊，足以影響交易秩序之欺罔行為……，應立即停止前述違法行為，併處新臺幣5 0 萬元罰鍰。

◎物之瑕疵保責任與請求權時效 物之瑕疵保

 責任與請求權時效：

一、所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

二、所謂「瑕疵擔保責任」，指物之出賣人就買賣標的物之瑕疵，對買受人應負之擔保責任。

三、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉買售人時，無滅失或減少其、價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

四、物之瑕疵擔保責任 物之瑕疵擔保責任（排除）之情形有：

1. 買受人明知或重大過失不知物之瑕疵

2. 買受人未盡檢查通知義務… 

3. 特約免除

五、買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權。於買受人依第365條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅（民365條）前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知之瑕疵者，不適用之。

六、法律效果：1.解除契約 ： 2.減少價金

物之瑕疵保責任與請求權時效 物之瑕疵保責任與請求權時效：

Q: 買受人於標的物交付前發現瑕疵 買受人於標的物交付前發現瑕疵，得否拒絕給付價金 ，得否拒絕給付價金？

A: 1. 買受人於標的物交付前發現瑕疵，尚不得拒絕給付價金(通說認為)。

2. 但出賣人對於物之瑕疵不能修補或不願修補，應認為危險移轉前買受

人即得行使物之瑕疵擔保，並得拒絕給付價金。以免日後法律關係複雜化，損及買受人權益（89台上1085決,非通說）。

結論：物之瑕疵擔保要件 物之瑕疵擔保要件

1. 物之瑕疵於危險移轉時已存在，即於交屋前（時）已存在。

2. 買受人須為善意並無重大過失，即非因故意或重大過失而不知。民§355

3. 買受人須於法定期間內主張，亦即於6個月或5年期限內主張。民§365

註：1. 買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。（民373）

2. 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。（民356）