記者許明鎧／報導

買賣不動產不僅是人生重大事件，更是一件潛藏極高風險的「冒險行動」；因為不動產交易，不僅動輒以佰萬、仟萬元計算，買賣過程中更牽涉諸多法律細節，一不小心甚至貪小便宜，即可能造成重大損失。
「花蓮縣不動產仲介經紀商業同業公會」理事長羅吉秀強調，一般不動產交易，平均耗時約30至45天，若超過這個時間，您就必須要特別留意瞭解原因為何？而且現在〈洗錢防制法〉和〈實價登錄〉更是公部門的查核重點，有關資金流向方面，都要保存好相關資料，以免他日產生問題，甚至衍生不必要的稅金及法律問題。
這段過程中若是沒有專業公正的第三方協助，亦或履保公司執行買賣價金的獨立管理，則可能在漫長交易過程中發生爭議，價金及產權的歸屬，將難以處理，因此在交易時，應請合法仲介公司及地政士來作一個辦理。
羅理事長表示，履保公司可擔任公正第三方角色，保管交易價款安全，並依買賣合約代為執行價金收付管理，買賣方將購屋過程中的全數款項，包含簽約款、用印款、完稅款、過戶款等，由買方分批匯入履保專戶，由履保公司依約支付仲介費、代繳增值稅、代償原貸款，直到交屋後將專戶餘額結清，並依銀行利率加計利息支付。
擔任公會常務監事魏明仁表示，在他執業的過程中，所知道的不動產交易糾紛所造成的損失案件，有的案例甚至到了「罄竹難書」的境界。他舉例如下：
【案例一】
某甲與某乙交情不佳，甲想購買乙所有風景區建地，因此不便直接洽談，於是甲找上合法仲介丙代為洽談，丙告知甲，若仲介成功甲必須給付仲介費47萬元，甲為了省仲介費，改委由俗稱「中人」的非法仲介丁，代為洽商交易成功，甲僅給丁三萬六千元紅包，暗自竊喜省下40多萬元。
沒想到過了數年後，甲申請開發該風景區建地時才知道，該筆建地必須延道路退縮1.5公尺作為綠帶用地，總計綠帶土地價錢超過700多萬元。
【案例二】
常住國外的某甲因財務問題，欲出售其名下一棟價逾2500萬元的店面，甲並由合法仲介公司介紹有意購買的某乙，其後甲以電話私約乙碰面，並告訴乙，其與仲介公司的委託期限將至，請不要透過仲介公司交易，他願再便宜30萬元出售，而且乙也可省下應付的仲介服務費，總計可省下近60萬元，乙聽完心中大悅滿口答應。
其後由甲指定代書辦理一切買賣過戶事宜，交易完成後乙亦順利取得該店面，不料數月後乙接到某銀行催繳該店面貸款通知書，乙大驚失色，經查才知該屋原有貸款尚餘800多萬元未清償，而甲已遠走國外，由甲指定的「代書」亦是連姓名都是假冒的。
【案例三】
某甲出售一間價逾三千萬元的店面，甲自認社會經歷到人面廣闊（不需要讓仲介賺錢），於是自制看板自售，一日某乙來電約見面談；雙方洽談愉悅買方僅象徵性殺價5萬元，但要求訂金給付300萬元、交屋尾款200萬元，不足的2500萬以該買賣店面供乙貸款後給付。
甲同意後，乙即找來代書簽約並當場給付300萬元以銀行為發票人的即期支票，甲收受後即交付所有過戶證件供乙辦理貸款，經10餘日後銀行核發貸款，代書聯絡雙方一同到銀行辦理結案，不料久等卻不見買方出現，向銀行詢問方知借款人（即買方）已撥款完成並將款項轉到他人名下提領一空。
【案例四】
花蓮市公所將停車場以商場名義出租，結果承租商於花費五千多萬元建設後，卻不能營業，承租人請求賠償損失，目前經法院一、二審判決必須賠償數仟萬元。
魏常務監事強調，合法仲介公司的責任（絕非僅是替買賣雙方轉達彼此之意見而已），更重要的是對於交易標的物作到查詢及告知的義務，查詢的範圍真的是包羅萬象，例如土地的行政劃分係都市計畫內或外？屬性為農地或建地？建地又區分為住宅、工業、商業、倉儲、殯葬、廣停等，各種使用內容、使用強度，分屬完全不同的類別。
另外，交易標的的房屋是否為凶宅、有無漏水、交易標的300公尺內有無嫌惡設施，買賣雙方交付價金或標的物的安全等若有任何因仲介公司的疏失或故意造成交易雙方的損失，仲介公司必須負完全賠償責任。
因此，上述案例若是有委任合法仲介公司成交，不論買方或賣方所受到的損失，依民法或不動產經記業管理條例，仲介公司必須負完全賠償責任。
他還說，就是因為不動產買賣金額龐大又牽涉許多法規，一不小心將遭受巨大損失，因此不動產經紀管理條例規定，合法仲介公司開業前必須繳交營業保證金，只要是仲介公司的疏失或故意，造成交易雙方的損失，仲介公司必須負完全賠償責任。目前這筆存在仲介公會全國聯合會的營業保證金已將近20億元，專用來賠償合法仲介所造成買賣雙方的損失。所以政府也一再宣導、強調《買賣不動產，一定要委由合法仲介才有保障》。

附註：本報「888房屋市集」不定時置入不動產買賣、租賃、法規等相關資訊，歡迎上網查詢。