台灣正在快速邁入高齡社會，「以房養老」是政府和銀行大力推廣的退休財務工具之一，那麼以房養老是什麼意思呢？

一、以房養老

• 正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgage）。
• 概念：
  • 屋主把名下的房子抵押給銀行。
  • 銀行每個月發放一筆「生活金」給屋主（有點像領月退俸），撥款方式除了每月發放，也可以整筆一次領。
  • 等到屋主過世，銀行會拍賣或處分房子，收回本金及利息；剩餘價值再還給繼承人。

簡單來說，可以讓名下的房子變現金，但屋主在世時仍可繼續住，不用搬家。

二、條件限制

以台灣現行實務上來說，限制條件如下：

1.年齡限制

• 屋主須年滿 60 歲以上（有些銀行要求 65 歲）。

2.房屋條件

• 必須有 完整產權（建物權狀＋土地權狀）。
• 房屋必須位於 六都或主要都市（銀行才願意承作）。
• 房齡通常要 40 年以下，超過年限銀行可能不受理。
• 有些房子銀行不願意承作，例如農用或工業用途的房子。

3.申請人條件

• 必須是房屋所有權人本人。
• 可以與配偶共同申請。
• 不得有重大債務或被查封的情況。

4.貸款額度

• 通常為房屋鑑價的 50%～70% 左右。
• 銀行會依申請人年齡、性別、房屋價值來計算每月能領多少。

三、優缺點

1.優點：

• 不用搬家：房子還是住自己的，不會失去居住權。
• 穩定現金流：每月領錢，補貼生活費或醫療費。
• 高齡者專屬：解決「有房無現金」的退休困境。
• 繼承彈性：屋主過世後，繼承人可以選擇：

1) 繳清貸款，把房子贖回
2) 或由銀行處分房子

2.缺點：

1) 利息成本

• 銀行每個月都會計息，時間拉長，利息累積很高。
• 房子最後可能大部分價值都被銀行吸收。

2) 繼承人利益受影響

• 子女可能無法完整繼承房產。
• 若子女要保留房子，必須「繳清銀行貸款」才能贖回。

3) 地區與屋齡限制

• 偏鄉或老屋，銀行不願意承作。
• 例如：30～40 年以上的公寓，常常會被拒。

4) 每月金額有限

• 銀行計算方式保守，每月能領的錢不多（常常只有 幾千到一兩萬元）。
• 如果退休生活需求高，可能不夠用。

四、總結

小編認為以房養老適合的人：

• 手上沒有足夠現金、但有房子。
• 沒有繼承壓力（或已與子女協商過）。
• 希望在世時改善生活品質，不想賣房搬家。

以房養老是一種「把房子變成退休金」的工具，優點是能住到終老又有現金流，缺點是利息高、繼承價值減少、限制多。
至於以房養老究竟划不划算？小編認為這取決於個人的生活需求、房屋狀況、家庭共識等。為了家庭和諧，小編認為在做出決策前，請務必和家人們達成共識，也能避免日後發生爭議。