人口結構多寡 影響房市供需

花蓮縣少子化和老化嚴重 如何刺激成長成為課題

記者田德財／特稿

花蓮縣人口逐年降低，從最高卅五萬到目前卅二萬餘人，創四十年來最低紀錄，學者專家研究，普遍認為，人口是影響房市的重要因素，縣市或行政區的淨人口移入較多，對房地產的去化有較大的助益，因為房市的鋼性需求是當前影響房地產交易的重要原因。

住宅需求同時包括消費與投資兩部分，理論上房價應同時受到總體經濟、金融市場、以及人口社會面因素的共同影響，由於人口社會面因素的改變較緩慢，故以往文獻在探討房價的長期變化時，較著重於總體經濟面與金融面變數的分析，而忽略人口社會面變數的影響。不過，在全球主要開發國家均共同面臨少子化與人口老化的趨勢下，有關人口結構改變對於房地產市場（尤其房價）的影響逐漸開始受到重視。

房市交投與人口的多寡有一定的關聯性，從最近幾年的實務中，國內具有最多人口紅利的城鎮首推台中市；若從全台六都人口淨遷入狀況來觀察，台北市與新北市已連續三年為負成長，桃園和台中則反是，連續三年都呈增加走勢，特別是台中移入人口持續增加的趨勢更為明顯，其中，又以南部地區的買方有顯著提升，同時也帶動台中南區地產的買氣。

學者研究發現，長期而言，房價與生育率之間的關係是房價朝向生育率修正。生育的決定是較為外生的變數，其主要受到女性勞動參與率的影響。而扶老率與房價的相關主要是在長期的趨勢上，在短期，房價和扶老率都受到自我相關及女性勞動參與率的影響最大。

以實證結果推論，台灣這些年的人口結構與房價的相互影響順序為，首先女性勞動參與率的改變影響一般生育率的變化，而後長期而言，房價和扶老率會跟隨著改變。房價和一般生育率在短期也會相互調整，扶老率這樣的人口結構變數則是在較長期而言才會引起房價的修正。

花蓮縣目前少子化和人口老化嚴重，從日本經驗來看，人口結構改變對花蓮未來房市的衝擊是急需正視的問題。所以，花蓮縣的人口要如何增加，不是單純獎勵生育一途，還需有更高層次的人口增加策略，例如更多較高待遇的就業市場。

行政院院曾表示為了讓國家生生不息，未來的人口政策將從「育人」、「攬才」與「移民」三大方向進行。在「育人」方面，規劃總生育率提升，策略措施則包括推動幼兒照顧津貼、非營利幼兒園與私立幼兒園公共化等。

然而，少子化的成因十分複雜，涉及政治、經濟、文化、教育、勞動、居住環境等層面；何況生育率回穩後，要等這群新生代長大成人，還需要廿年以上的養育時間，人口問題恐怕不是單純的「獎勵生育」可以解決。