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2017-06-08
買土地付了訂金,事後地主反悔 法院怎麼判?
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圖:本案例發生糾紛的土地就是在豐濱鄉境內。(記者田德財/攝)
 

【案例】

張三約定以25萬買豐濱鄉土地,付了訂金15萬

事後地主李四反悔以440萬賣給他人

記者田德財/報導

張三與李四接洽磋商關於購買三筆豐濱鄉土地,約定張三以二十五萬元購買,並當場給付十五萬元之訂金,之後再付十萬價金。李四事後竟反悔拒為履行協議,甚至將張三已給付予十五萬元提存於花蓮地方法院提存所,張三間調閱謄本始知爭土地皆已移轉登記予第三人。

張三:土地市價為740萬餘元 求償300萬元

張三當初係以二十五萬元向李四購買土地,土地之市價依實價登錄系統查詢資料,價值合計為七百四十萬餘元,今因違約不將土地移轉予張而移轉予第三人,張三受有七百多萬元之損害,張三求賠三百萬元之賠償。

計土地締結契約時,尚未確定屬於李四的,當時就其繼承情況,尚未能確認李四之養母係原土地所有人之繼承人,張三曾向豐濱鄉公所陳情,後轉陳至花蓮縣政府及內政部戶政司,前後約一年才提起確認收養關係存在訴訟,並經鈞法院判決確定,張三遂向李四及相關人等索取資料辦理登記,惟後續被告與相關人即不提供資料,經張三索取並聲請鄉公所調解皆未果。

李四:未符合民法「買賣契約當事人就『標的物』及價金應互相同意之要件」

李四否認買賣合約書之真正,縱認為真正,但第五條約定繼承部分,全數委由張三辦理繼承手續後移轉買方。」顯見未符合民法第一五三條第一項、同法第三四五條,有關買賣契約當事人就『標的物』及價金應互相同意之要件。

土地買賣合約書第八條約定:「本案若無法順利完成,賣方應全數退回價金不另行賠償。」是兩造於簽定系爭合約時已明確就被告如有債務不履行之情事發生時,約定被告僅須退回所收取之價金,而無須再負擔任何損害賠償責任,且從上開約定之文字觀之,所謂「本案若無法順利完成」者,顯然不限於不可歸責於出賣人之情形,縱令可歸責於出賣人,亦有本條約定之適用。

張三請求之金額顯乏計算之依據,況請求賠償之三百萬元,如何能從其所稱之七百餘萬元之損失中區分出?其所稱 之三百萬元係指何筆土地?範圍為何?

高分院判李四應賠張三300萬元

花蓮地方法院一審判決駛回,花蓮高分院民事庭審判長法官張健河、陪法官林碧玲、受命法官林信旭,改判李四應賠張三三百萬元。本案可上訴。

花蓮高分院合議庭的理由如下:

因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害,民法第二二六第一項定有明文。又民法第二二六條第一項所規定債務人給付不能所負之損害賠償責任,係採完全賠償之原則,且屬「履行利益」之損害賠償責任,該損害賠償之 目的在於填補債權人所生之損害,其應回復者並非「原有狀態」,而係「應有狀態」,應將契約成立後所生之變動狀況考慮在內(最高法院九十六年度台上字第四八五號判決參照)。

又「履行利益」係指法律行為有效,於債務人履行該法律行為 後,債權人可得受之利益,而因債務不履行致所受損害(最高法院七十九年度台上字第二二九二號判決參照)。

損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人「所受損害」及「所失利益」為限。依通常情形,或依已定之計畫、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益,民法第二一六條第一項、第二項亦分別有定明文。

「本案若無法順利完成」

不及於被上訴人事後反悔

約書第八點前段「本案若無法順利完成」之射程距離,僅及於:本繼承案無法辦理,或無權利繼承,顯不及於:被上訴人事後反悔拒不配合辦理移轉該情形,又本件並非繼承案無法辦理,或無權利繼承,致本案無法順利完成,而係被賣方李四人事後反悔拒不配合辦理移轉。

該土地同地段土地一○二年十二月間,每坪單價實價登錄為四千元,一○四年六月八日該合約之土地李四以四百四十多萬元出售他人,依通常情形,如該土地移轉登記予張三,張三可得利益應可達四百四十多萬元,從而,請求李四賠償給付三百萬元,為有理由。


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