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2017-06-10
賣房該注意什麼事項?(上)
出售價格、交屋、簽約、完稅 、售後服務……你想到幾項?
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記者田德財/報導

賣房屋過程包括    決定出售價格、交屋時應注意事項、簽約時應注意事項、完稅時應注意事項、售後服務、用印時應注意事項、賣屋找合法地政士,讓產權有保障。

◎決定出售價格

當決定售屋時,首先需先訂出心目中想賣的價格,但價格訂的太高或太低均會影響銷售情形     ,因此價格合理是非常重要的,一般來說不論您是要自售或委售,均可透過以下幾個管道來取 得資訊以作為您訂出售價的參考值:

詢問仲介公司:現在幾乎每家公司均有免費估價服務,可以透過此項服務取得價格資訊並可藉此比較各仲介公司的服務態度,以作為將來委託仲介公司的選擇依據。

房地產相關之報章雜誌:現在市面上有許多此類專業刊物,提供區域及價格的資訊

網路:現在有許多房地產相關網站均提供待售物件的查詢,您可以上網查詢目前與您房屋類似的待售行情。

預售屋之接待中心:您也可以參考出售房子的附近有沒有預售屋出售,把預售屋售價調整 10%~30% ,都算是合理的價格範圍。

可參考內政部每季出版的「中華民國主要都市地區房地產交易價格簡訊」。

◎準備賣屋文件

一般來說需準備之賣屋文件如下:

所有權狀、印鑑證明三份、印鑑章、戶籍謄本、若非所有權人時需出具授權書。

◎決定賣屋管道

目前一般的售屋途徑不外乎自行銷售、委由仲介公司銷售二種,不論您選擇何種方式均有其優點及風險,茲說明如下:

一、自行銷售:優點是不必支付仲介服務費、缺點是必須花費許多時間在過濾及尋找買方客戶、不具專業知識者需承擔較大之交易風險、必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業、必須自行擬定銷售計劃及負擔廣告費用、帶客戶看房子時的安全問題堪慮。

二、委由仲介公司銷售: 增加物件曝光率及流通性佳,可增加成交機會。可獲得專業的服務及獲得最新資訊。可避免帶看房子時的人身安全問題。代辦各項相關事務,節省屋主的寶貴時間。風險是必須支付仲介服務費、需慎選有品質、有口碑之仲介公司以防被不肖公司欺騙。    

◎如何銷售房子

在完成賣屋前準備 ( 訂出售價、備齊文件集資金試算等 ) 及決定賣屋管道後,最重要的是能在最短時間內將房屋售出,因此有效的銷售方式是需要的,以下提出三點建議以供售屋參考:

一、擬定銷售計劃:針對該區的媒體特性及效益進行分析後,即可訂一套較完善的銷售計劃 ( 如廣告媒體、刊登時間、次數等 ) ,以縮短銷售天數。

二、儘量騰空房子:一般而言,在帶看過程中若屋主能騰空房子,其成交機會及速度比較大,因此若屋主有其他住所時,通常會建議屋主騰空房子以利買主看屋;但若屋主無法騰空房子時,應事先與買方約定好帶看時間,以便進行看屋前等相關工作的準備。

三、共同參與銷售過程:若您決定委託仲介公司貸銷售時,建議您需敞開心胸共同討論及參與整個銷售過程,除可幫助您了解再銷售過程中即時掌握買方反應是否熱絡、價格是否過高或屋況反映外,並可隨時做好調整售屋條件動作,對成交機會是有正面幫助的。

◎簽約時應注意事項

在雙方購買時,除在簽約前應對契約內容進行詳細確認外,在簽約時更需對契約中約定事項的時間可行性 ( 如搬遷時間、貸款清償時間等 ) ,必須確實有把握時再行簽約;特別時雙方貸款銀行的不同,需先確認銀行的作業時間以避免時間上的衝突造成延誤,以下即針對中古屋部分提出四項簽約時應注意事項以供參考。

一、確認買方身分及契約內容:先行確認買方身分,以防假買方、避免受騙。搬遷時間、貸款清償時間再確認,以確實掌握時間。

二、稅費分算基準:地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分算基準日。基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額;基準日之後,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交額。

三、貸款額度應在契約中載明:一般為自備款三成、貸款七成。

(未完,待續,下周完結篇)

(本資料來源為中央主管機關,僅供參考不具證明效力,詳細資料內容以主管機關解釋為準)


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