隨著台灣都市進入老齡化階段，大量40年以上老舊建物極需更新重建，政府積極推動「都市更新」、「危老重建」等政策，目的在提升建築安全、改善居住品質。然而實務推動過程中，卻頻繁出現「畸零地無法參與整合」的問題，導致部分居民面臨無法重建、無法出售、無法使用的「三無困境」。
什麼是畸零地？
畸零地是指面積狹小、形狀不規則、位置不良、或因都市計畫被劃入道路或開放空間導致難以單獨使用之土地。在都更過程中，若未被納入整體開發計畫，常淪為「廢地」，甚至變成「住都孤島」。
常見爭議包括：
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類型 |
說明 |
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無法納入更新計畫 |
鄰地開發排除特定小面積土地，導致其無法整合、無法取得建照 |
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惡意切割阻斷 |
建商切割極小面積轉售第三方，由其提出「不同意合建」來阻擋整合 |
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都市計畫道路預定地 |
房屋部分落入未開闢之道路用地，未來一旦開路將被裁切、喪失居住功能 |
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建築技術規則限制 |
小地坪無法滿足開窗、防火間距、法定空地等技術規範，形同「無法建築地」 |
都會區常見情境
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狀況 |
舉例說明 |
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整區都更成功 |
地主合意、建商配合，形成大面積完整基地，共同更新 |
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部分地主不同意 |
建商改以「分期開發」或「排除不同意戶」，畸零地遭孤立 |
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惡意切割地塊 |
將小面積土地切出轉售，由第三方阻止合建，造成合法阻斷整合的效果 |
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畸零地主拒賤價收購 |
建商以極低價格要收購，地主不願賣，卻因無法參與開發而房屋被閒置或拆除 |
問題影響層面
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面向 |
影響 |
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居住正義 |
居住者權利被犧牲，生活空間被迫縮減甚至無法維持 |
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土地利用 |
形成都市斷裂地帶、小破屋、髒亂死角，影響整體市容與治安 |
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都市規劃 |
無法實現完整街廓重建，增加公共設施建設難度與成本 |
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不動產價值 |
土地失去交易能力與開發價值，造成資產凍結或損失 |
現行法制問題
政策建議方向
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建議 |
目的 |
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設立「畸零地整合協調機制」 |
協助居民納入更新或提出替代安置方案 |
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建立「切割交易動機審查制度」 |
防堵建商藉合法程序規避整合義務 |
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推動「畸零地特別補償或稅賦減免」 |
減輕地主因使用受限而蒙受的損失 |
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制定「居住功能保全條款」 |
禁止開發案導致鄰地剩餘面積低於最低居住標準 |
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建商與政府共擔社會責任 |
引導開發單位不排除弱勢小戶，共創共融開發模式 |
畸零地爭議，已成為台灣都市更新中的隱性危機。這不只是技術或法規問題，更關係到一群人的生活尊嚴與生存權。期盼有關單位能從制度上釐清責任、設計公平機制、保障弱勢住戶參與權，才能讓都更真正成為改善城市與居民生活的正向力量。
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