近年房市政策緊縮，央行選擇性信用管制（俗稱「限貸令」）及房價居高不下，導致不少購屋族因貸款成數不足、財務壓力過重，選擇解約退場。根據不動產業界統計，部分建案的解約率達到歷年新高。這也讓「解約違約金」問題浮上檯面，其中15%違約金是否必然適用，成為市場焦點。本文將從法律、實務及策略面分析，協助買方及建商降低衝突與損失。

一、預售屋買賣契約中「違約金15%」的真相

1. 契約約定優先，但仍受《消保法》保障
   預售屋契約通常明訂「買方解約需支付已付價金的15%」作為違約金，但此比例並非絕對。

   • 依《消費者保護法》第12條及第14條，若條款顯失公平或對消費者不利，得認定無效。

   • 內政部預售屋定型化契約範本規定，違約金比例通常為「已付價金的5%至15%」之間，且必須合理反映賣方實際損失。

2. 法院實務判決：違約金可減免
   根據《民法》第252條，法院可酌減過高違約金。若建商未能舉證實際損失，法官可降低違約金比例。

   • 常見案例：法院裁定買方解約需支付5%至10%不等的違約金，理由是房屋可再售出，建商損失有限。

二、「限貸令」影響與解約潮形成原因

• 貸款成數緊縮：央行限制高價住宅、特定地區、投資客貸款成數，許多買方核貸金額不足，只能解約。

• 利率上升：央行連續升息使房貸成本增加，財務槓桿壓力加大。

• 預售屋期程長：購屋族在簽約時未預料到政策變動或資金調度困難，解約成為止血選擇。

三、買方止損策略

四、建商風險管理與減損做法

• 彈性違約條款設計：在契約中設計合理違約金區間，避免後續訴訟與品牌傷害。

• 二次銷售策略：建立解約物件快速轉售機制，減少庫存成本。

• 財務審核強化：在簽約前加強買方財務能力審查，降低未來解約率。

• 客戶關係管理：協助買方辦理貸款轉介、財務規劃，降低解約發生率。

五、政策觀察與市場建議

• 央行限貸令短期內不易鬆綁：目的在抑制房價與投機行為，購屋族需提高自備款比例。

• 建商銷售模式轉向保守：更多預售案採「低首付、延後付款」策略以吸引自住客。

• 購屋族財務規劃更重要：簽約前務必預估未來貸款條件與利率波動。

總結

「違約金15%」並非鐵律，買方可透過協商、轉售、法律救濟等降低損失；建商則應加強風險控管與客戶服務，減少解約潮帶來的財務與品牌風險。
面對央行限貸政策和高利率時代，理性評估財務能力、降低槓桿，是購屋者避免踩雷的根本之道。